Право на строеж или право на собственост върху земята

Трябва ли собственикът на жилище в сграда да притежава и идеална част от земята под нея, за да е спокоен за собствеността си. Или е достатъчно, че има идеална част от правото за строеж. Пред тази дилема са поставени не само собствениците на жилища в сгради, строени до 1990 г. Известно е, че като заварено положение в масовия случай те притежават само идеални части от правото на строеж, а земята под сградите по наследство от социализма най-често е общинска. Въпросът засяга и новото строителство, в което практиките не са еднозначни и купувачите по принцип могат да избират. Какви са плюсовете и минусите на двата варианта -право на строеж или право на собственост върху земята. "Имоти и инвестиции" се обърна за коментар към адвокат Валя Гигова, член на Висшия адвокатски съвет и юрист със сериозна експертиза в областта на вещното право.

В стандартния случай по принцип не е необходимо собствениците на апартаменти и други обекти в една съпритежателска сграда да имат и собственост върху терена, за да се чувстват защитени. При всички случаи обаче, ако притежават идеална част от терена, те си спестяват неудобства в определени ситуации, казва адвокат Валя Гигова. Трябва да се има предвид, набляга тя, че обикновено става дума за съпритежание на терена заедно с останалите собственици на обекти било то в сградата, която е етажна собственост, или на самостоятелна сграда в комплекс.
По правило собственикът на сграда или част от нея (апартамент, магазин и др.) притежава и съответната идеална част от правото на строеж върху терена, на който е построена тя. Генерален принцип в правото е, че собственикът на земята притежава и всичко, което се намира върху нея. Правото на строеж обаче е ограничено вещно право, което позволява на притежателя му да построи сграда върху чужд поземлен имот и да стане неин собственик, въпреки че не притежава земята. От същността на това вещно право следва, че когато се продава сграда или част от сграда, тя се прехвърля заедно със съответното право на строеж върху терена.

В този смисъл дали собственикът на жилището ще придобие право на собственост върху терена (идеална част от него), или ще остане само с право на строеж по принцип не се отразява на спокойното ползване на конкретния имот по предназначение, казва адвокат Гигова. Разликите се появяват в два случая -при погиване на имота и във връзка с ползването на прилежащия терен.

Право на ново строителство

Ако сградата погине, притежателите на право на собственост върху терена/ идеални части от него не са ограничени със срок, в който трябва да построят нова сграда на нейното място. Те могат да сторят това, когато и както им е удобно (съобразявайки се, разбира се, с устройствения план или виза за проектиране).

Ако обаче собственикът или етажните собственици на сградата притежават само право на строеж, те трябва да изградят новата сграда в груб строеж в рамките на пет години от събарянето на предишната. В противен случай губят тази възможност, обяснява адвокат Гигова.

Правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. Тоест, ако правото на строеж не бъде упражнено в този срок, с изтичането му собственикът на терена може да построи своя сграда върху него или да го ползва другояче както намери за добре. Дори ако предишните етажни собственици с право на строеж са започнали строителството, но не са успели да го довършат на етап груб строеж в петгодишния срок, собственикът на земята има правото да довърши недостроената сграда за своя сметка и да стане изцяло неин собственик. В този случай, разбира се, строителите биха имали претенции за разходите по направените от тях дейности.

В случаите когато става въпрос за етажна собственост, нещата са доста комплицирани, защото всеки отделен етажен собственик зависи и от другите етажни собственици. Неговото намерение да строи в определени параметри е ограничено от желанието и възможностите на останалите, които може да нямат подобни намерения или пък финансови възможности за това.

Изискването в рамките на петгодишния срок да се построи цялата сграда в единодействие между всички собственици е трудно осъществимо при българските условия. Това е така, дори и да се приеме разбирането, изразено в тълкувателната практика на ВКС, че за отделните собственици, придобили с отделни договори обекти в сграда - етажна собственост, петгодишният срок започва да тече от момента, в който долният етаж е изграден и фактически може да започне строителството за съответния обект, казва адвокат Гигова.

Тя илюстрира трудностите при единодействието на етажните собственици с големите панелни блокове в комплексите. В тях жилищата са по 100, 200, 300. Дори случаят да е идеален и всички собственици да имат желание и финансови възможности да строят, строителство в рамките на петгодишен срок е трудно осъществимо.

Въпросът с панелните сгради и комплекси става все по-актуален. Тези сгради имат срок на годност и започват да се появяват проблеми от чисто конструктивно естество, казва адвокат Гигова. За собствениците им има смисъл да пристъпят към изкупуване на съответните идеални части от земята под сградата, за да не бъдат ограничени от петгодишния срок. Панелните комплекси обаче са строени на принципа на комплексното жилищно строителство. Това означава, че всички собственици в тях имат право на идеални част от общия терен, отреден за такова строителство, който средно е между 10 000 и 20 000 кв.м. За да могат реално да се възползват от правото си, се налага жилищният комплекс да бъде преструктуриран - тоест теренът да се раздели на отделни урегулирани поземлени имоти (УПИ). Подобна процедура не е лека и отнема време.

Ако етажните собственици притежават и съответните идеални части от земята, колкото и да е трудно да постигнат съгласие помежду си, поне няма да са ограничени от фактора време. Ако погине сградата, собствениците на земята могат да решат какво да правят с нея - да я продадат, да строят върху нея, да възложат на трето лице да построи сграда и т.н.

Това важи и за правото на пристрояване и надстрояване - то може да се учредява само от собственика на земята. В този смисъл етажните собственици в една съществуваща сграда могат да вземат решение за пристрояване и надстрояване само ако са собственици на терена, но не и когато имат само право на строеж, което е ограничено до притежавания от тях обект.

Правото на ползване

Когато собствениците на сградата са различни от собственика на земята - бил той частно лице предприемач, друг собственик или общината, теренът не се явява обща част. Това означава, че етажните собственици могат да ползват само тази част от него, която е предназначена да обслужва сградата. Ползването на останалото е по усмотрение на собственика на терена.

Това, че собствениците на имоти в сградата могат да ползват терена по предназначение, означава например, че могат да влизат и излизат, за да стигнат до жилищата си. Ако става дума за складова база - в нея трябва да могат да влизат и излизат тирове и камиони, за да разтоварват стоката. Ако сградата е административна или ако е кино, театър, правото да влизат и излизат имат гражданите, публиката и пр.

Само собственикът на прилежащия терен обаче може да реши върху свободната част от него да построи и ползва например тенис корт. Правото на строеж не дава право на етажните собственици, които не са собственици на прилежащия терен, да построят върху него например паркинг. За да го направят, те трябва да сключат договор със собственика или пък да поискат разрешение от общината, ако тя е собственикът. Същото важи и ако етажните собственици искат да построят детска площадка, беседка, да направят градинка и др.

Този проблем не е масов, но създава междусъседски конфликти, особено при по-новото строителство, казва адв. Гигова. Купувачите виждат, че на прилежащия терен има паркинг, и смятат, че той обезпечава всички. После обаче се оказва, че той принадлежи само на собствениците на земята. Често хората купуват паркомясто върху терена, но за да могат да го ползват, собственикът на земята трябва да им е прехвърлил и право на идеална част от този терен или пък да е дал съгласие етажните собственици да си направят паркинг и да го ползват. Когато се купува имот, тези неща трябва да се уточнят.

Възможни решения

Отделен и голям е казусът с хората, които притежават имоти с право на строеж върху държавни и общински терени. Такива на практика са повечето собственици в сгради, строени преди 1990 г., като най-критично е положението с панелните комплекси. Тези хора са поставени в ситуация на относителна несигурност, но проблемът може да се реши законодателно (де леге ференда), смята адвокат Гигова. Възможните изходи от ситуацията тя вижда в две посоки: Да се приеме, че в тези случаи по изключение правото на строеж не се погасява в петгодишен срок, а е безсрочно. Така хората ще са спокойни, че при погиване на сградата ще имат реална възможност сами да я възстановят.

Друг вариант е да се създаде много лесен механизъм за изкупуване на идеална част от терена, включително и възможност общината да прехвърли собствеността безвъзмездно.

Адвокат Гигова прави уточнение, че и сега собствениците на жилища върху държавни и общински терени имат право да изкупят идеална част от земята под сградата, съответстваща на техния имот. В много от жилищните кооперации в София например има етажни собственици в различен режим - част притежават право на собственост върху земята, други са само с право на строеж. Практиката на изкупуване обаче не е масова поради липса на мотивация, тромавия механизъм и пазарните, т.е. високи, цени.

Иначе има и различни други стимули за възстановяване на сградите, които държавата може да предвиди, включително с освобождаване от данъци, от такса смет и др.

Купуването на идеална част на терена не оскъпява сделката

При сделка със старо жилище предишният собственик може да прехвърли на новия само това, което притежава. Ако по нотариален акт той притежава само право на строеж, няма как да прехвърли и идеална част от терена.

При новото строителство обаче купувачите имат варианти. Те не бива да се притесняват да преговарят с предприемача да им прехвърли и идеална част от земята. И това не би следвало да оскъпи сделката, казва адвокат Гигова.

Принципно се предполага, че предприемачът е калкулирал цената на терена в цената на имота още като го е купувал за строителство. Ориентировъчно в добрите квартали на София около 200 евро на квадрат от цената на имота идват от терена, казва адвокат Гигова. След като продаде обектите в сградата, предприемачът няма интерес да пази "гола собственост" върху терен, който не може да ползва и за който трябва да плаща данъци. Възможно е да е и на друго мнение, ако част от прилежащия терен (т.нар. свободна дворна площ) позволява да се изгради паркинг или друго съоръжение.

Ако има идеална част от терен обаче, собственикът дължи малко по-високи местни данъци, отколкото биха били, ако има само идеална част от правото на строеж. При сегашните нива на облагане тази разлика е незначителна.
***
ВАЛЯ ГИГОВА Е АДВОКАТ ОТ СОФИЙСКАТА АДВОКАТСКА КОЛЕГИЯ ОТ 1998 Г., КАТО ПРЕДИ ТОВА ЧЕТИРИ ГОДИНИ Е БИЛА НОТАРИУС. ТЯ Е УПРАВЛЯВАЩ СЪДРУЖНИК НА АДВОКАТСКО СЪДРУЖИЕ "ГИГОВА И ПАРТНЬОРИ". СПЕЦИАЛИЗИРА В СФЕРИТЕ НА ГРАЖДАНСКОТО И ТЪРГОВСКОТО ПРАВО, БАНКОВО ПРАВО И НЕСЪСТОЯТЕЛНОСТ. ЧЛЕН Е НА ВИСШИЯ АДВОКАТСКИ СЪВЕТ (ВАДС). РЪКОВОДИ СЕКЦИЯ "ГРАЖДАНСКО ПРАВО И ТЪРГОВСКО ПРАВО" НА ПРАВНАТА КОМИСИЯ ПРИ СЪВЕТА. ЛИЧНО Е ИЗГОТВИЛА И ПРЕДСТАВЛЯВАЛА ВАДС ПРИ НАД 20 ТЪЛКУВАТЕЛНИ ДЕЛА В ПОСЛЕДНИТЕ 15 ГОДИНИ. АДВОКАТ ГИГОВА УЧАСТВА ПРИ СЪЗДАВАНЕТО НА НОРМАТИВНИ АКТОВЕ, КАКТО И ПРИ ИЗМЕНЕНИЯТА НА РЕДИЦА ЗАКОНИ И ПОДЗАКОНОВИ НОРМАТИВНИ АКТОВЕ В МИНИСТЕРСТВОТО НА ПРАВОСЪДИЕТО, МИНИСТЕРСТВОТО НА ФИНАНСИТЕ И В КОМИСИИ НА НАРОДНОТО СЪБРАНИЕ.

Свържете се с нас за юридическа консултация

  прочети повече статии