Облагане с ДДС при препродажба на апартамент

Много хора и фирми купуват имоти, включително и от фалирали дружества, държат ги определен период от време и ги препродават. Затова в рубриката на "Труд" "Данъчна консултация" представяме позицията на НАП за това в кои случаи трябва да се плати ДДС при препродажбата и в кои случаи сделката е освободена.

Дружеството закупува имот, (два апартамента и две паркоместа) ново строителство, с акт 15, с цел инвестиция, на 30.08.2018 г. от дружество, което не е регистрирано по ЗДДС, поради обявяване в несъстоятелност. За продажбата е издадена фактура с основание за неначисляване на ДДС, съгласно чл. 113, ал. 9 от ЗДДС. Поставени са следните въпроси:

1. При последваща продажба на тези имоти от страна на дружеството, следва ли да се начисли ДДС и може ли задълженото лице да се възползва от чл. 50, ал. 1, т. 1 от ЗДДС, който регламентира освободените доставки?

2. Ако дружеството трябва да начисли ДДС, може ли да приложи режима на маржа?

Правила за освободени

На основание на чл. 50, ал. 1 от Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС) освободена е доставката на стоки или услуги:
- които са използвани изцяло за извършването на освободени доставки и на това основание не е било упражнено правото на приспадане на данъчен кредит по отношение на начисления данък при тяхното производство, придобиване или внос;
- при производството, придобиването или вноса, на които не е било налице право на приспадане на данъчен кредит на основание чл. 70 от закона.
За да се приложи разпоредбата на чл. 50, ал. 1, т. 1 и т. 2 от ЗДДС е необходимо да са изпълнени едновременно следните условия:
- регистрираното по закона лице да се разпореди с произведени, закупени или придобити по друг начин от него стоки или с резултата от получена от него услуга;
- за тях да е начислен ДДС, от регистрирани лица по облагаема доставка, получена от лицето, прилагащо чл. 50 от ЗДДС;
- лицето да не е приспаднало този начислен ДДС като данъчен кредит, тъй като по силата на други разпоредби от ЗДДС, доставката не е с право на данъчен кредит.

Съгласно чл. 50, ал. 2 от ЗДДС, горепосочената разпоредба не се прилага, когато по реда на чл. 79а и 796 от ЗДДС е упражнено право на данъчен кредит или е извършена корекция.

В конкретния случай

В конкретния случай дружеството "X" ООД е придобило недвижимите имоти от дружество, нерегистрирано по ЗДДС и за тази доставка не е начислен данък. В тази връзка, в случая не е изпълнено второто условие за прилагане на чл. 50, ал. 1 от ЗДДС, тъй като по доставката не е начислен данък, който впоследствие да подлежи на приспадане. Поради това "X" ООД не може при последваща продажба на апартаментите и двете паркоместа да приложи режима на освободена доставка по чл. 50 от ЗДДС.

Правила за облагане на маржа на цената

В ЗДДС - глава седемнадесета "Специален ред на облагане на маржа на цената" е предвиден специален режим за извършваните от дилъри доставки на стоки втора употреба. Този режим, съгласно разпоредбата на чл. 143, ал. 1 от ЗДДС, може да се прилага за следните доставки, извършени от дилър:
- доставка на стоки втора употреба;
- доставка на произведения на изкуството;
- - доставка на предмети за колекции и антикварни предмети.
В §1 от допълнителните разпоредби (ДР) на ЗДДС са дадени легални определения, кои стоки са втора употреба, произведения на изкуството, предмети за колекции и антикварни предмети.
Съгласно §1, т. 19 от ДР на ЗДДС -"Стоки втора употреба" са употребявани движими вещи, годни за по-нататъшна употреба в същия вид или след ремонт, които могат да се използват по предназначението, за което са създадени. Не са стоки втора употреба: а) произведенията на изкуството; б) предметите за колекции; в) антикварните предмети; г) благородните метали и скъпоценните камъни независимо под каква форма са.

Съгласно §1, т. 20 от ДР на ЗДДС -"Произведения на изкуството" са: а) картини, колажи и други подобни декоративни произведения, рисунки и графики, направени изцяло от ръката на художник, с изключение на планове и чертежи за архитектурни, инженерни, промишлени, търговски, топографски и други подобни цели, ръчно украсени фабрични изделия, театрални декори, декори за кино и други видове декори; б) оригинални гравюри и литографии, като авторски отпечатъци, произведени в ограничени количества, направо в бяло и черно или в цвят на една или няколко плочи, направени изцяло от ръката на художника, независимо от процеса на изработка или използвания материал, с изключение на машинен или фотомашинен процес; в) оригинални скулптури и пластики от всякакъв вид материал, изваяни изцяло от ръката на скулптора; скулптурни отливки на оригинала в рамките на 8 копия, чието изпълнение е контролирано от автора или от упълномощени от него художници; г) гоблени и пана, изработени ръчно по художествен дизайн, в рамките на 8 копия; д) единични керамични изделия, изработени изцяло от автора и подписани от него; е) емайлирани рисунки върху медна плоча, изработени ръчно, в рамките на 8 копия, подписани от автора или с печат от студиото, с изключение на бижута и изделия от злато и сребро; ж) художествени фотографии, подготвени за печат от автора или под негов контрол, с подпис на автора и с пореден номер, в рамките на 30 копия, независимо от размера.

Съгласно §1, т. 21 от ДР на ЗДДС -"Предмети за колекции" са пощенски или гербови марки с клеймо или без клеймо, при условие че не са в употреба, както и колекции и колекционерски предмети, представляващи интерес от гледна точка на ботаниката, зоологията, минералогията, анатомията, историята, археологията, палеонтологията, етнографията или нумизматиката.

Съгласно §1, т. 22 от ДР на ЗДДС -"Антикварни предмети" са предметите, различни от произведенията на изкуството и предметите за колекции, които са на възраст над 100 години.

ДДС върху нови апартаменти

Видно от дадените определения, двата апартамента и двете паркоместа не са стоки втора употреба, произведения на изкуството, предмети за колекции и антикварни предмети, поради което разпоредбите на глава седемнадесета "Специален ред на облагане на маржа на цената" са неприложими. От казаното следва, че облагането на доставките следва да се извърши по общия законов ред.

Предвид изложеното в запитването, че апартаментите са ново строителство (вероятно се има предвид, че не са изтекли 60 месеца считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията или са с етап на завършеност "груб строеж"), то последващата доставка на апартаментите не попада в обхвата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС и за същата следва да бъде начислен ДДС, прилагайки данъчна ставка в размер на 20%. Последното се отнася и до доставката имаща за предмет прехвърляне на собственост върху паркоместа, тъй като по силата на чл. 45, ал.5, т. 3 от ЗДДС, същите изрично са изключени от обхвата на освободените доставки по чл. 45, ал. 1 от ЗДДС.

ДДС за апартаменти, които не са нови

В случай, че апартамента не отговаря на определението за "нови сгради" по смисъла на §1, т. 5 от ДР на ЗДДС, т.е. изтекли са 60 месеца считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване по реда на Закона за устройство на територията или не са с етап на завършеност "груб строеж", то тогава по силата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС продажбата ще е с предмет на освободена доставка, за която на основание чл. 86, ал. 3 от ЗДДС не се начислява данък върху добавената стойност.

Разгледайте нашата селекция с топ обекти ново строителство в София

Колко струва Вашият имот? Заявете безплатна консултация

Юридически услуги от BULGARIAN PROPERTIES

  прочети повече статии