Кога се дължи данък върху доходите при продажба на имот

Много хора купуват имоти, които след това продават. Затова в рубриката на "Труд" "Данъчна консултация" представяме позицията на НАП за това в кои случаи върху получените доходи от продажба на имот трябва да бъде платен данък.

Данък Върху доходите при продажба на имот
Гражданин е купил апартамент през 2020 г. През 2021 г. е подписал предварителен договор за продажба на този недвижим имот. Договорено е изплащане на продажната цена на части в три годишен период. При подписване на договора гражданинът е получил авансово част от цената. През 2022 г. също ще получи част от цената, а през 2023 г., когато ще са изминали три години от придобиването на апартамента, ще финализира сделката и ще получи оставащата част от цената.

Поставени са въпросите:
1. Гражданинът дължи ли данък върху доходите за всяко едно от плащанията през тези години?
2. От коя дата трябва да се брои срокът за трите години, предвидени в чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от ЗДДФЛ - от датата на предварителния договор, дата на плащане или нотариалния акт?

Според чл.13, ал.1 от ЗДДФЛ не подлежат на облагане доходите от продажба или замяна на:
1, един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години (чл.13, ал.1, т.1, буква "а" от ЗДДФЛ);
2. до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години (чл.13, ал.1, т.1, буква "б" от ЗДДФЛ).
За дата на придобиване и дата на продажба се прима датата на акта, с който е придобита собствеността върху имота и съответно е извършена и сделката по продажба на същия.

Когато е налице облагаем доход от продажба на недвижим имот и плащането на продажната цена е извършено през различни данъчни години, законодателят е уредил начинът на облагане в разпоредбата на чл.ЗЗ, ал.7 от ЗДДФЛ, като всяко плащане за съответна година подлежи на деклариране и облагане.

При сключване на договор за периодично частично изплащане на продажната цена и отлагане във времето на придобиване на собствеността, като придобиването е обвързано с изплащане на крайна вноска/сума на цената се прилагат разпоредбите на чл.ЗЗ, ал.9 от ЗДДФЛ, а именно: доходът, получен във връзка с предоставяне на имущество по договор за лизинг, в който изрично е предвидено прехвърляне на правото на собственост върху имуществото, подлежи на облагане независимо от обстоятелствата по чл.13 от закона. Облагаемият доход се определя по посочена в закона формула.

Трябва да имате предвид, че формалното наименование на договора не е водещо, а следва да бъде разглеждано в съответствие с нормата на чл.20 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), според която при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на-страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.

Предвид изложеното по-горе, считам, че договореното в случая изплащане на вноски на продажната цена и отлагането във времето на придобиване на собствеността, както и вероятното предаване на владението на имота и получаване на ползите от него за периода от потенциалния купувач, по своята същност може да се приеме, че представлява договор за лизинг с уговорка за прехвърляне правото на собственост върху имуществото, поради което при определянето на облагаемия доход следва да се приложи нормата на чл.ЗЗ, ал.9 от ЗДДФЛ.

Когато волята на лицата е постигането на определени правни последици, но резултата от тях ще доведе до данъчно облагане и те извършат/договорят привидни такива с цел прикриване на действителната сделка и заобикаляне на данъчното облагане, следва да се има предвид нормата на чл.77 от ЗДДФЛ. Тя регламентира, че при определяне на задълженията на лицата по този закон в случаите на сделки между свързани лица, на сделки, сключени при условия, чието изпълнение води до отклонение от данъчно облагане и прилагане на пазарни цени, трансфери, свързани с определена база, както и за лихви по финансов лизинг, се прилагат съответно разпоредбите за предотвратяване на отклонението от данъчно облагане от Закона за корпоративното подоходно облагане.

***
Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество "Захаринова Нексиа" ООД (www.ZaharinovaNexia.com). Дружеството е част от 9-та в света международна одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето училище за застраховане и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната агенция за приходите град София, съветник в ДАНС, както и директор на дирекция в Агенцията за държавна финансова инспекция. Регистриран одитор и данъчен консултант. Има двама сина, внук и две внучки.

Свържете се с нас за юридическа консултация

  прочети повече статии