Дължи ли се данък при продажба на купен "на зелено" апартамент

Много хора купуват апартаменти докато са в строеж и след това ги продават с печалба при завършването им. Затова в рубриката на "Труд" "Данъчна консултация" e представена позицията на НАП за това кога в тези случаи се дължи данък върху получените доходи. Допълнително разглеждаме облагането при изплащане на дружествен дял на наследници.

I. Продажба на апартамент, купен "на зелено"
Преди три години гражданин купува от дружество право на строеж за изграждане на апартамент и прилежащите към него идеални части от общите части на сградата, както и на подземно паркомясто. Преди две години е издаден акт 14 за приемане на конструкцията на сградата, а след това е съставен и протокол по чл. 181, ал.2 от Закона за устройство на територията, с който е констатирано, че сградата е завършена в "груб строеж". Преди година началникът на ДИСК е издал разрешение за ползване на жилищната сграда. Поставен е следният въпрос: Ако сега апартаментът бъде продаден, придобитият доход ще бъде ли необлагаем на основание чл. 13, ал.1, т.1, б. "а" от ЗДДФЛ и придобитият доход ще подлежи ли на деклариране в годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ?

На основание чл.13, ал.1, т.1, 6."а" и "6" от ЗДДФЛ, не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:
- един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години;
- до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

Видно от гореизложеното, за целите на данъчния закон законодателят прави разлика между понятията "недвижим жилищен имот" и "недвижим имот". По смисъла на §1, т.51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ недвижим жилищен имот, във връзка с прилагането на чл.13, ал.1, т.1, е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди. Следва да се има предвид, че цитираната дефиниция не може да игнорира изискването на чл.13, ал.1, б."а" от ЗДДФЛ между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната на недвижимия жилищен имот да са изминали повече от три години, т. е. минималният срок на притежаване на недвижимия жилищен имот от 3 години е пряко свързан с необлагането на дохода от продажба или замяна на същия имот, който може да служи за задоволяване на жилищни нужди. В чл.13, ал.1, т.1, "6" от ЗДДФЛ не е налице изискване недвижимият имот, предмет на продажбата да е жилищен.

В конкретния случай за дата на придобиване на недвижимия жилищен имот следва да се приеме датата на въвеждането му в експлоатация, съобразно действащото законодателство, тъй като от тази дата се счита, че недвижимият имот може да служи за задоволяване на жилищни нужди, т. е. от датата на издаването на разрешението за ползване на жилищната сграда.
Облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя по реда на чл.ЗЗ, ал.1 от ЗДДФЛ и представлява положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото намалена с 10 на сто разходи.

На основание чл.50, ал.1 от ЗДДФЛ придобитите през годината доходи от местни физически лица от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, облагаеми с данък върху общата годишна данъчна основа, подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация. Срокът за подаване на годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ е от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода.

II. Изплащане на дял от дружество на наследник
Единият от съдружниците в дружество с ограничена отговорност е починал. Дружеството ще изплати договорената сума на наследниците на починалия. Поставен е въпросът: Трябва ли върху изплатената сума да се удържа данък по реда на чл.38, ал.1, т.2 от ЗДДФЛ?

Във въпроса не е посочено дали наследниците са станали съдружници и в последствие напускат дружеството и им се изплаща сума или въобще не са станали съдружници.

Съгласно чл. 127 от Търговския закон (ТЗ), всеки съдружник притежава дружествен дял от имуществото на дружеството с ограничена отговорност, а според чл.123 от ТЗ правото на членство е регламентирано като право на участие в управлението на дружеството, в разпределението на печалбата, право на сведение за хода на дружествените дела и на ликвидационен дял.
В чл.129, ал.1 от ТЗ е предвидено наследяване на дружествения дял, наред с възможността за прехвърлянето му. Правото на наследяване на дружествен дял възниква при настъпването на юридическо събитие (смърт на съдружник), за разлика от прехвърлянето на дяловете, което е предмет на правна сделка. Според практиката на съдилищата, наследяването винаги е право с имуществен характер, тъй като личните и неимуществените права на наследодателя не преминават върху неговите наследници (напр. Решение №161 от 11.01.2011 г. по т. д. 28 от 2010 г. на Върховен касационен съд, Търговска колегия). При смърт на съдружник в дружество с ограничена отговорност имуществените му права - дяловете на капитала се наследяват, но не и правото на членство. Наследникът се явява приобретател на дяловете като трето лице за дружеството по смисъла на чл.129, ал.1 от ТЗ, поради което придобиването на членственото право се подчинява на реда за приемане на нови съдружници. В този случай, наследникът не замества и не встъпва в членственото правоотношение на своя наследодател, а би могъл да придобие права на съдружник след решение на Общото събрание, като наследяването има значение само на придобивно основание за дяловете от капитала. Приемането на нов съдружник е от компетентността на Общото събрание и при липса на решение за приемане на наследника за съдружник, същият няма неимуществените права по чл.123 от ТЗ. Притежаването на дялове по наследство обуславя правото на наследника да получи равностойността на дяловете по реда на чл.125, ал.З от ТЗ, ако не заяви желание да бъде приет за съдружник или Общото събрание откаже на наследника да го приеме за съдружник.

Ако в конкретният случай наследниците не са приети за съдружници, изплащането на равностойността на дружествен дял на наследник на починал съдружник в търговско дружество, както и на дял от годишната печалба на дружеството за времето до прекратяване на членството на наследодателя, не представлява изплащане на ликвидационен дял на съдружник, по причина, че наследникът на починалия съдружник няма качеството на съдружник в дружеството на своя наследодател.

Според чл.12, ал.1 от ЗДДФЛ, на облагане по реда на същия закон подлежат доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон, а съгласно чл.13, ал.2 от ЗДДФЛ не се смята за доход полученото имущество по наследство, завет и дарение, както и полученото имущество с възстановено право на собственост по реда на нормативен акт.

Изплащането на равностойността на дружествен дял на наследник на починал съдружник в търговско дружество представлява получаване на имущество по наследство и не се смята за придобит доход за целите на облагането по реда на ЗДДФЛ.

При условие, че сумата, която ще се изплати има друг характер или се получава от наследник, който вече е приет за съдружник и има това качество, горецитираната разпоредба на чл.13, ал.2 от ЗДДФЛ не се прилага.

Свържете се с нас за юридическа консултация

  прочети повече статии