Дължими данъци при продажба на стара къща с двор

Много хора продават стари къщи с дворно място. Затова в рубриката на " Труд" "Данъчна консултация" представяме позицията на НАП за това дължи ли се данък върху получените доходи в тези случаи. Допълнително разглеждаме въпроса за облагане на получени дивиденти от чужбина.

I Продажба на къща

Гражданин е купил преди четири години къща (еднофамилна жилищна сграда) и поземлен имот - дворно място (УПИ), в което е построена сградата. Според документа за собственост (нотариален акт) имотът представлява: масивна жилищна сграда с един идентификатор, издаден от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) с предназначение на сградата "жилищна сграда-еднофамилна". В Столична община имотът е заведен като жилищен и за него се плащат данък сгради и такса смет. Предстои продажба на имота (къща с дворно място). Сградата е построена през 1987 г. и не разполагате със строителни документи. Тъй като сградата е стара състоянието й е за основен ремонт. Имотът е със спрени партиди за ток и вода, тъй като не се ползва.

Поставени са следните въпроси: 1. Може ли къщата да се определи като "недвижим жилищен имот" и получените от продажбата доход, и да бъдат третирани като необлагаеми? 2. Ако продавачът дължи данък върху доходите на физическите лица за продажбата на къщата и дворното място, по какъв начин ще бъде определен облагаемият доход? На основание чл.13, ал.1, т.1, б. "а" и "б" от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на: - един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години; - до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

За целите на данъчния закон следва да се прави разлика между понятията "недвижим жилищен имот" и "недвижим имот". По смисъла на §1, т.51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ недвижим жилищен имот, във връзка с прилагането на чл.13, ал.1, т.1, е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.

В случая къщата (еднофамилна жилищна сграда) може да се приеме, че е предназначена за жилищни нужди на база посочените във въпроса факти. Обстоятелството, че имотът се нуждае от "основен ремонт" или че към момента на продажбата му е с прекратени партиди за вода и ток не променя характеристиките му на жилищен имот и способността му по предназначение да задоволява жилищни нужди. Аргумент в тази посока е и разпоредбата на §5, т.ЗО от допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията, според която "жилище" е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.

Доколкото в случая жилищната сграда попада в §1, т.51 от ДР на ЗДДФЛ, доходът от продажбата й може да бъде освободен от облагане съгласно чл.13, ал.1, т. 1, б. "а" от същия закон, при положение че между датата на покупката и датата на продажбата на имота за изминали повече от три години. Тази разпоредба обаче не може да бъде приложена по отношение на поземления имот (УПИ). На основание чл.63, ал.2 от Закона за собствеността (ЗС), собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка. Собственост върху постройка, отделно от земята под нея, може да се създаде и чрез доброволна делба (чл.63, ал.З от ЗС). За целите на чл.13, ал.1, т.1 от ЗДДФЛ сградата (къщата) и земята (дворното място) следва да се третират като два недвижими имота.

По отношение на дворното място (УПИ) разпоредбата на чл.13, ал.1, т.1, б. "а" от ЗДДФЛ не може да бъде приложена, независимо от факта, че върху този имот е построена сградата. Доходите от продажба/замяна на такъв имот могат да бъдат освободени от облагане само на основание чл.13, ал.1, т.1, б. "б" от ЗДДФЛ, тъй като в цитираната разпоредба няма изискване имотът, обект на продажба или замяна, да е жилищен.

От друга страна тук е поставено условие между датата на придобиването на имота и датата продажбата/ замяната му да са изминали 5 години. В случая това условие няма да бъде изпълнено и съответно няма да е възможно прилагането на чл.13, ал.1, т.1, б. "6" от ЗДДФЛ. На основание чл.ЗЗ, ал.1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10% разходи. Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение различно от пари. Цената на придобиване на имуществото се определя по реда на чл.ЗЗ, ал.6 от ЗДДФЛ, като в общия случай това е документално доказаната цена на придобиване на имота.

II Доходи от инвестиции в чужбина

Гражданин е направил инвестиция на малка сума пари в борсово търгувани инвестиционни фондове, предлагани от датска банка с онлайн търговска платформа за инвестиране във финансови капиталови пазари. За инвестицията изплащат дивидент, който също се използва за инвестиране.

Поставени са следните въпроси: 1. Трябва ли ежегодно да бъде подавана годишна данъчна декларация (ГДД) за притежавани дялове и акции? 2. Подлежат ли на облагане дивидентите от източник в чужбина, които се реинвестират във фонда? На основание на чл.50, ал.1, т.4 от ЗДДФЛ местните физически лица са задължени да подават годишна данъчна декларация за притежаваните от тях акции и дялови участия в дружества в чужбина към 31 декември на годината, за която се отнася декларацията, като се има предвид, че това задължение се отнася за всички притежавани към тази дата акции и дялове, а не само за придобитите през съответната година.

Съгласно утвърдения образец на годишна данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ, тази информация се описва в Част I на Приложение №8. По отношение на доходите от дивиденти, на основание чл.67, ал.4 от ЗДДФЛ, когато доходът, придобит от местното физическо лице, е от източник в чужбина, данъкът по чл.46 от същия закон се внася в срок до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода и се декларира в годишната данъчна декларация по чл.50 от ЗДДФЛ. При определяне датата на придобиването на дохода се прилага общото правило на чл.11, ал.1 от ЗДДФЛ.

Доходите от дивиденти на местни физически лица от източници в чужбина се декларират в Част III на Приложение №8, където се определя и дължимият окончателен данък. На основание чл.13, ал.1, т.4 от ЗДДФЛ не са облагаеми дивидентите, разпределени под формата на нови дялове и акции печалба или друг източник на собствен капитал в търговски дружества, както и разпределените печалба или друг източник на собствен капитал под формата на увеличаване на номиналната стойност на съществуващите дялове и акции.

Следователно, при положение че дивидентите се реинвестират във фонда, доколкото за тях може да се приложи нормата на чл.13, ал.1, т.4 от ЗДДФЛ, същите ще попаднат в обхвата на необлагаемите доходи. Ако еквивалентните на дивидент единици се натрупват с цел да се трансформират в края на съответния период в нови дялове/акции или увеличат номиналната стойност на съществуващите, за тях следва да се прилага нормата на чл.13, ал.1, т.4 от ЗДДФЛ.

Свържете се с нас за юридическа консултация

  прочети повече статии