Данъчно третиране на продажбата на недвижими имоти

Физическо лице продава през ноември 2016 г. собствен апартамент за 100 000.00 лв. През май 2017 г. продава втори апартамент за 29 000.00 лв. Трябва ли да се регистрира по ЗДДС? Дължи ли данък по ЗДДФЛ?

Относно регистрацията по ЗДДС: Съгласно чл. 96, ал. 1 от ЗДДС на задължителна регистрация по общ ред подлежи всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот в размер на и над 50 000 лв., реализиран за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия. Облагаемият оборот по смисъла на чл. 96, ал. 2 от закона включва сумите на данъчните основи на облагаемите доставки, извършени от лицата, включително тези, облагаеми с нулева данъчна ставка. Това означава, че за да формира облагаем оборот за целите на задължителната регистрация по ЗДДС при посочените обстоятелства, въпросното лице трябва да е ДЗЛ и да извършва облагаеми доставки. Решаващо за оценката дали в случая физическото лице е задължено да се регистрира по ЗДДС е това дали при посочените обстоятелства то извършва независима икономическа дейност.

Икономическа дейност или не

Съгласно разпоредбата на чл. 3, ал. 2 от закона независима икономическа дейност е всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него. Според ал. 3 на същия член от закона не е независима икономическа дейност дейността, осъществявана от физически лица по трудово правоотношение или по правоотношение, приравнено на трудово; както и дейността на физическите лица, които не са еднолични търговци, за осъществяваната от тях дейност, уредена в закон, по управление и контрол на юридически лица.

В случая физическото лице е извършило в периода 11.2016 г. - 5.2017 г. продажби на два апартамента. Следва ли да се приеме, че с тези продажби лицето извършва независима икономическа дейност по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС?

За да се отговори на въпроса, следва да се определи дали дейността му по продажбите на апартаментите представлява дейност, извършвана редовно и/или по занятие по смисъла на чл. 3, ал. 2 от ЗДДС.

В доскорошната практика на Върховния административен съд (ВАС) като критерий за определяне на една дейност като "редовна" за целите на ЗДДС се приема, че това е системното (три или повече пъти за една година) осъществяване на тази дейност с цел извличане на печалба в свой частен интерес. В този смисъл са и Решение на ВАС №7301 от 23.05.2012 г. по а.д. №1394 от 2012 г., Решение на ВАС №5935 от 26.04.2013 г. по а.д. №7552 от 2012 г. Така в случаите на продажби на недвижими имоти ВАС е приел, че лицето осъществява дейност редовно, ако извърши три или повече от три продажби в рамките на 12 последователни месеца с цел реализиране на печалба.

Този критерий обаче, не се споделя от Съда на Европейския съюз (СЕС). Според него не толкова броят на извършените продажби, определя редовността на дейността, а конкретните обстоятелства, при които се осъществява тя. Така например според съда обикновеното упражняване на правото на собственост върху недвижим имот от неговия титуляр само по себе си не може да се разглежда като икономическа дейност. В този смисъл са съответно т. 43 и т. 19 от неговите Решение по съединени дела С-180/10 и С-181/10 от 2011 г., и Решение по дело Fini H, C-32/03 от 2005 г.

Според становището на СЕС обикновеното упражняване на правото на собственост на имоти (осребряването им) не може да се квалифицира като икономическа дейност. Ако при продажбите на тази собственост лицето не е предприело активни действия с използването на средства, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги по смисъла на чл. 9, § 1, ал. 2-ра от Директивата за ДДС, неговите действия се вписват само в обхвата на действия за управление на лично имущество.

Изложеното дава основание да се направи заключение, че продажбата на въпросните апартаменти ще се квалифицират като "независима икономическа дейност" само, ако при продажбата им лицето е предприело активни действия, надхвърлящи обикновеното управление на лично имущество, като използва средства, подобни на тези, използвани от търговец.

Така например, ако за реализацията на тези продажби лицето е организирало извършването на довършителни строителни работи в апартаментите, изграждане на В и К, и/или ел. инсталации, т.е. извършило е действия които излизат извън обхвата на обикновеното управление на собственото имущество, или е организирало рекламна кампания за продажбите им, неговата дейност се определя като икономическа и това го превръща в данъчно задължено лице по смисъла на ЗДДС. В такъв случай, лицето подлежи на задължителна регистрация по чл. 96 от закона.

Ако при продажбите на тази собственост лицето не е предприело активни действия с използването на средства, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги по смисъла на чл. 9, § 1, ал. 2 от Директивата за ДДС, неговите действия се вписват само в обхвата на действия за управление на лично имущество.

Относно дължимостта на данък по ЗДДФЛ

На облагане с подоходен данък подлежат всички облагаеми доходи, получени от местни физически лица от източник в страната. Съгласно чл. 12, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаеми са всички доходи, придобити от тези лица, с изключение на тези определени от закона като необлагаеми. В тази връзка е от значение:

- как са придобити продадените апартаменти, тъй като съгласно разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 26 от закона "доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт" е освободен от облагане;

- колко години са изминали между датата на придобиването на имотите и тяхната продажба, тъй като съгласно чл.13, ал.2, т."б" от закона продажбите на два недвижими имота през дадена данъчна година е освободено от облагане, ако между датата на придобиването и продажбата им са изминали 5 или повече години.

Лицето следва да отчете как и кога са придобити продадените апартаменти. Ако те са придобити по наследство, завет или вследствие реституционна процедура, доходът му ще е необлагаем. Необлагаем ще е доходът му от тях, ако те са придобити преди 5 или повече години от продажбата им. В противен случай то дължи върху дохода данък, размерът на който се определя по реда на чл. 33 от ЗДДФЛ.

Размерът на облагаемия доход от продажба или замяна на имущество се определя по реда на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ и представлява положителната разлика между продажната цена и документално доказаната цена на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто.

Вижте нашите топ оферти ново строителство в София


  прочети повече статии