Пазарът на жилища: А сега накъде?

За оживлението на пазара на имоти и прогнозите за неговото развитие, вижте какво споделят Добромир Ганев - Управител на Форос и Полина Стойкова - Изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

Този път е различно. Това са четирите най-опасни думи в света на инвестициите според сър Джон Темпълтън – един от най-успешните инвестиционни мениджъри на 20. век. През последните няколко години в номинално изражение цените на жилищата в България нарастват значително и това дава повод на мнозина да се запитат дали е обосновано това покачване.

Уроците от кризата

Икономисти като Нуриел Рубини и Робърт Шилер (които успяха да предскажат световната финансова криза от 2008 година) считат няколко показателя за предвестници на проблеми на пазара на имоти. Такъв индикатор е високото съотношение цена-наем. То се изчислява, като цената на придобиване на имота се разделя на годишния приход, който той може да генерира чрез отдаване под наем. Съотношение между 15 и 20 се счита за устойчиво. Над този диапазон се счита за индикация, че имотът е надценен. Справка на Economy.bg на база публикувани обяви в големи сайтове за имоти показва осреднено съотношение от приблизително 25 за София. За близо една пета от кварталите в столицата съотношението е над 30.

„В момента покупката е много по-изгодна от наема и всеки се стреми да закупи, при нарастващи доходи и ниски лихвени проценти. Затова цените на имотите за продажба нарастват по-бързо от наемите“, обяснява Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. „Също така, не трябва да се забравя, че наемният пазар се забави заради Ковид и отне година-две да се възстанови търсенето и наемните нива да тръгнат отново нагоре, докато при продажбите нямаше такъв ефект“, посочва тя пред Economy.bg. „Все пак, може да се отбележи, че от 2023 г. наемните цени също нарастват с 20-ина и дори повече процента, но при неспиращ ръст при продажбите. Затова и не може да се говори за много добра доходност от отдаване под наем - в София тя е 3-4%“, допълва изпълнителният директор на Bulgarian Properties.

Друг съществен индикатор според икономистите е съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане (LTV). За високорисково се определя кредитиране, при което се отпуска над 90% LTV, или иначе казано такова, при което самоучастието на кредитоискателя е под 10%. През 2022 г., 2023 г. и в началото на 2024 г. най-висок обем от новоотпуснатите кредити попада в интервала на LTV от 70-80%, следван от интервала 80-90%, докато кредитите с показател LTV над 90% заемат незначителен обем, сочат данни на БНБ. Но на практика тази гаранция за по-нисък риск се заобикаля чрез комбиниране между ипотечен и потребителски кредит, като и двата служат за придобиването на имот.


Друг индикатор, който заслужава внимание според икономистите, е съотношението на задлъжнялост на домакинствата спрямо БВП на страната. У нас секторът на кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти (ЖНИ) се характеризира с продължителен темп на нарастване, който е особено изразен през последните две години. Годишният темп на нарастване на това кредитиране се увеличава от 10.1% в края на 2020 г. до 15.0% и 16.1% през следващите две години и се ускорява до 19.9% в края на 2023 г., достигайки салдо от 22 млрд. лв., сочат данни на БНБ. Но дори и с тези стойности като съотношение спрямо БВП задлъжнялостта на домакинствата по ипотечни кредити се движи около 10-12%. Общата задлъжнялост на домакинствата като съотношение спрямо БВП е под нивата на кризата от 2008г.

Оживление на пазара

Пазарът на имоти отчита бурен растеж, като през първото тримесечие на 2024 г. цените на жилищата в страната са нараснали с 16% спрямо същия период на 2023 г., сочат данни на НСИ. Този ръст е номинален, той не отчита инфлацията за същия период. Броят на продажбите в страната се покачва плавно, показва справка на Economy.bg.


Графика на броя продажби в София и изменението на цените на жилищата на тримесечна база по данни на Агенция по вписванията и НСИ

„Жилищните балони са рязко увеличение на цените, предизвикано от временно нарастване на търсенето, което не се основава на ръста на фундаменталните макрофактори“, коментира Добромир Ганев – управител на Форос, предприемач и анализатор за Economy.bg. „Основни фактори, които трябва да вземем предвид, за да преценим дали има или няма балон, са: нивото на ръст на брутните възнаграждения, нивото на заетост и безработица, нивата на лихви по ипотечни кредити, количеството на предлагане на жилищни имоти – започнати нови жилища и вторичен пазар, инфлация, строителна себестойност, спестявания на гражданите и фирмите", посочва той.

Според него, анализирайки всички тези фактори поотделно и заедно, може да се направи извод, че няма основание да се счита, че към настоящия момент има някакви признаци за балон на жилищния пазар. „Основният процент сделки на жилищния пазар за дълъг период от време са с мотив удовлетворяване на жилищни нужди на купувачите, а не спекулативни. Тоест в основата им стоят постоянно увеличаващите се спестявания, както и брутните възнаграждения на гражданите и семействата”, добавя още Добромир Ганев.

По думите му, когато се говори за балон на пазара на имоти, трябва да се има предвид дефиницията на норвежките учени Аре Усант и Кяртан Храфнкелсон от 2017г. Според нея имотният балон е рязко увеличение на реалните цени на жилищата между 35-50% за период съответно 3 и 5 години, но задължително последвано от също така драматичен спад от най-малко 20-35% на реалните цени. „Според данните на Eurostat дефлираният индекс на жилищните цени (ръстът на реалните цени на жилищата) в България за 5-годишен период от Q1-2019 до Q4-2023 е 18,5%. А за 3-годишен период от Q1-2021 до Q4-2023 ръста е само 0,6%. Тоест, следвайки дефиницията на Оуст и Храфнкелсон първо, нямаме ръст, който да е близък до 50% за 5 години и 35% за три години и второ не трябва да забравяме, че дефиницията включва и още едно задължително условие, а именно след драматичното покачване трябва да е налице и незабавен спад в рамките на поне 35% за 5-годишния период и 20% за тригодишния“, обяснява Ганев.

„Моето мнение е, че няма балон. Пазарът се определя от различни фактори, сред които интензивен ръст на доходите и ниски лихвени проценти по кредитите, изключително ниска безработица. Всички тези фактори са на местно ниво, те обуславят стабилно и силно местно търсене на имоти, а същевременно имаме недостатъчно предлагане", категорична е Полина Стойкова - изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

Очакванията на експертите

„За периода от септември 2022г до края на 2023г имотният пазар в България бе доста хладен. За този период отчитахме последователни и постоянни значителни спадове в обемите от сделки във всички основни градове и в страната като цяло. Основната причина бе свързана с очакванията на част от участниците на пазара, че лихвите по ипотечните кредити ще се повишат значително и това ще се отрази в бързо намаление на цените. След като година и половина не станахме свидетели на подобно развитие на пазара, тези отложили своите покупки купувачи се върнаха на пазара и вече две тримесечия виждаме промяна на тенденцията с ръст на сделките в много от градовете, както и значително увеличение на цените“, обобщава Ганев.

„Причините, които теоретично могат да охладят жилищния пазар, са същите, които му действат благотворно. Ако в конкретен времеви момент някои от тези фундаментални фактори влошат своите стойности, има вероятност от спад на сделките и/или цените. Друг важен критерий е достъпността на жилищата, измервани през доход и наеми. Този критерий е смятан от анализаторите за меродавен за състоянието на всеки локален пазар. Наличните данни ясно показват добрата жилищна достъпност в основните пазари в страната, сравнени с останалите важни градове в Европа и Източна Европа“, коментира Ганев.

„В следващ кратко- и средносрочен период няма икономическа логика да има охлаждане на пазара на жилища в страната. Все пак една хипотеза е свързана с виждането на БНБ, че при неблагоприятни тенденции в икономическата среда способността за обслужване на задълженията може да отслабне, което да доведе до нарастване на необслужваните кредити и на разходите за обезценки. Други причини биха могли да бъдат: значими геополитически заплахи, драматични вътрешнополитически катаклизми, които да се отразят на цялостната икономическа стабилност в страната и неспособността да постигнем основните си цели - приемане на България в Еврозоната, Шенгенското пространство и ОИСР“, посочва още управителят на Форос.

„Охлаждане означава траен спад на обема на сделките, задържане на имотите по-дълго време на пазара, намаляване на запитванията от купувачите. Това би могло да настъпи вследствие на увеличение на лихвените проценти по кредитите, на увеличение на безработицата, спад в икономическата активност или други негативни фактори. За радост, към момента няма перспективи за започване на такива процеси и пазарът е много активен, като се очаква темпът на растеж на цените да се ускори през тази година, а обемите от сделки да са с 20-30% спрямо 2023 г.“, прогнозира Полина Стойкова. „При кризата от 2008 г. нямаше охлаждане, а имаше рязко замразяване и спиране на имотния пазар за около половин година. То беше директен ефект от пълно спиране на банковото финансиране в през ноември 2008 г. Вероятността това да се повтори е нищожна, тъй като банковата система е доста по-добре подготвена и изключително ликвидна. Виждаме, че при нас дори лихвените проценти не се увеличиха на фона на глобално увеличение. Така че дори и сега да има охлаждане, то би било много по-малко и дори в известен смисъл здравословно за пазара“, обобщава тя.

По думите ѝ най-силно засегнатите имоти от потенциални кризи винаги са имотите, които задоволяват допълнителни потребности като ваканционни и селски имоти, както и определени сегменти от търговските имоти в зависимост от промяната на конюнктурата на пазара. Най-слабо засегнати са имотите в столицата и другите големи градове, където има реална и постоянна поребност за задоволяване на жилищни нужди и където дори и в периоди на криза има търсене.




  прочети повече статии