Имотният пазар в Пловдив: Милион нови квадрата, все по-бавни сделки

- През 2022 г. област Пловдив постига рекорди в броя на строителните разрешителни и започнатите нови жилищни сгради;
- В същия момент броят на сделките с имоти през 2023 г. намалява с 14.2%, тъй като купувачите все повече изчакват по-ниски цени и по-високи лихви по кредитите;
- Брокерите са оптимисти и за тях пазарът се връща на нивата отпреди пандемията от ковид-19.

Вижте статията в сайта на Капитал

Не е тайна за никого, че жилищният пазар в Пловдив от няколко години изживява своята малка революция по броя на сградите и жилищата, които се започват, завършват и изкупуват за отрицателно време. Не задължително в тази последователност, тъй като повечето сгради се разпродават преди акт 16 или 15, а в някои случаи още на кота нула или като гола поляна. За бутането на пазара напред спомага преди всичко голямото търсене, породено от факта, че Градът под тепетата е привлекателен център за стотици, че и хиляди от други населени места, включително София.

Все още ниските лихви при ипотечното кредитиране също помагат, макар според данните на Имотния регистър за първите девет месеца на 2023 г. да се наблюдава лек спад с 1.9% в броя на ипотеките, отчетени в службата по вписванията в Пловдив. До края на септември те са 3365 при 4632 за цялата 2022 г. Изключително малко хора купуват жилище с ипотека (около 30%), което е странно за пазар с нива на имотите около 1100 евро на квадрат.

Освен за живеене новозакупените през последните години жилища в Града под тепетата са и с предназначение за инвестиция или за хора, които не са в страната, но желаят в бъдеще да се завърнат и да се установят именно там. С увеличеното търсене на нови имоти се увеличава и желанието на инвеститорите да строят и продават своите сгради, за да реализират печалба. Това води след себе си до пикове в издаването на разрешителни за строеж, а оттам и в започването и завършването на нови жилищни сгради.

Рекорди и спадове

За цялата 2022 г. в област Пловдив са издадени 1355 разрешителни за строеж на жилищни сгради, като това е абсолютен рекорд за последните 18 години. От 2014 г. броят им всяка година само се увеличава, като скокът спрямо 2021 г. е близо 30%.


Жилищата в тях (10 178) и разгънатата им застроена площ (1.1 млн. кв.м) за 2022 г. също са рекордни. На този фон 2023 г. определено се справя по-зле - до края на септември разрешителните за жилищни сгради в област Пловдив са 873 с 3719 жилища в тях (2822 в областния град). Спадът на годишна база при броя на сградите е едва около 18%, докато при този на жилищата в тях и РЗП-то им е съответно 56% и 54%. Макар при тези стойности да е очевидно, че годината ще завърши на минус, все пак исторически погледното четвъртото тримесечие е сравнително активно в издаването на разрешителни за строеж, така че е рано да се каже с колко ще е спадът за цялата 2023 г.

Бумът в строителството в Пловдив прозира и в статистическите данни за следващата стъпка - започнатото издигане на нови сгради. За 2022 г. броят им е 879 с 3508 жилища и РЗП 433 хил. кв.м, които стойности според данните на Националния статистически институт (НСИ) са рекордни от 2010 г. насам. За първите девет месеца на 2023 г. започнатите в областта сгради са с минималните 5% повече спрямо същия период на предходната година (714), а жилищата (2056) са с около11% надолу. След издаване на едно разрешително за строеж получилият го инвеститор има три години, в които да стартира реалните строителни работи. Така рекордният брой издадени през 2022 г. разрешителни може да се отрази в статистиката и през 2024 и 2025 г.

Що се отнася до въведените в експлоатация (получаване на акт 16) нови жилищни сгради, броят им за област Пловдив през 2022 г. е 743 (само за последното тримесечие на годината те са 232), а жилищата в тях са 1938 (спад спрямо предишната година). От началото на 2023 г. до края на септември новите сгради са 512 (на 69% от тези през предходната година) с общо 1393 жилища в тях. Броят им до края на годината и следващата може да бъде повлиян от това дали инвеститорите почувстват несигурност в пазара и липса на интерес от купувачите. При тази ситуация те биха забавили строежа на проектите си, докато усетят отново благоприятен полъх на жилищния пазар.

Сделки не на всяка цена

Пето поредно тримесечие в страната броят на сделките със сгради, части от тях и земеделски земи, намаляват. До края на септември тази година спадът е 12.64% за страната. В Пловдив той е малко по-висок и достига 14.2%, като за първите девет месеца на годината в местната служба по вписванията (СВ) са регистрирани 10 997 сделки. Само за третото тримесечие те са 3582, който резултат отрежда на града за първи път от 14 години третата позиция след София и Варна.


Обяснението на брокерите от града е, че купувачите са се отдръпнали и изчакват. Според Георги Димитров, мениджър в Building box: "Пазарът влезе в темпове, наподобяващи 2019 г. - купувачи има и те са мотивирани да купят, но не на всяка цена. Един купувач следи пазара около два месеца, преди да тръгне да търси активно, вижда офертните цени на имотите и си прави собствен анализ." Преди войната в Украйна според него не е било така - "за един имот имаше 10 готови купувача и често се стигаше до наддаване на офертната цена". С екипа му смятат, че в момента "липсата на готови апартаменти е водещ фактор за намалелите темпове на пазара".

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian properties, смята, че през тази година се наблюдава "изчакване от страна на купувачите цените да падат и лихвите да се увеличават и това обяснява спадналия обем сделки в Пловдив, от една страна". От друга страна, е бързото повишение на цените на имотите в града, "които догониха Варна и Бургас, но това влоши достъпността на жилищата за местните купувачи и също може да обясни намалението в обема на сделките".

"Купувачите в момента са склонни да преговарят за цените, а така също имат повишени изисквания за имотите. Освен това, намаляха сделките с цел инвестиция за отдаване под наем или бърза препродажба", казва Стойкова.

Според наблюденията на екипа на "Явлена" в Пловдив "купувачите мислят повече, докато закупят имота, по-трудно вземат решение, а сделките не стават "на всяка цена" и все по-често се наблюдава договаряне на офертните цени". Според тях пазарът е относително стабилен и "макар да достигна своето плато, не очакваме някакви сериозни сътресения".

Дафина Гудова от "ЕРА Арис" потвърждава, че "има намаляване на обема и по информация на нотариуси, но това е сравнение с една много пикова предходна година и пазара намери своя баланс."

Плато при цените

С търсенето на жилища от последните години се увеличава и цената им. Според данни на Bulgarian Properties от 2016 г. насам практически средната цена на квадратен метър в Града под тепетата само расте. През третото тримесечие на 2023 г. тя достига 1169 евро при 1010 година по-рано, което е почти 16% увеличение. То е по-високо през първите две тримесечия на тази година спрямо същия период на 2022 г. - съответно 24 и 20%. "В Пловдив, подобно на София, вече имаме забавяне в темпа на растеж на цените и установяването им на средни нива от 1150 - 1200 евро на кв.м", коментира Полина Стойкова.

Според наблюденията на Георги Димитров в момента голяма част от продаващите все още разчитат на високи цени, поради което имотите им застояват, след което са склонни на компромис в цената. "Според нас в Building box ценовите нива ще останат нормални и ще се повишават с темповете на инфлацията в страната. В нашия среден сегмент преобладават сделките с кредит, затова е ключово какво ще се случи с повишаването на лихвите. Тогава ще купуваме на по-ниски цени, но с по-висок лихвен процент", обяснява той.

По данни на агенцията на Димитров според квартала цените за ново строителство варират от между 900 и 1200 евро на кв.м в "Тракия", "Южен", "Остромила", "Гагарин" и "Христо Смирненски" (от ул. "Рая" на запад), до 1900 евро в "Каменица" 1 и 2, "Мараша, "Христо Смирненски", около болница "Пълмед", "Младежки хълм" и "Кършияка", в карето, заключено между бул. "Васил Априлов", бул. "България", бул. "Цар Борис III Обединител" и река Марица.

И според "Явлена" средните цени на квадратен метър в Пловдив "варират според района, типа строителство, етажността и състоянието на жилището". Най-високите цени се наблюдават в идеалния център на града и "Младежки хълм" заради близостта му до медицинския университет. Те са около 1700 - 1900 евро на кв.м за двустайни и 1600 - 1800 евро за тристайни апартаменти.

На запад и на юг

"Масовите купувачи на пазара са семейства и купувачи, които искат да закупят с инвестиционна цел", твърди Георги Димитров. Според наблюденията му "семействата се ориентират спрямо инфраструктурата на града и гонят бюджет, като най-търсените квартали са "Тракия", "Кючук Париж" и "Христо Смирненски" (от ул. "Рая" на запад) и приоритет са имоти с акт 16, направени "до ключ" или обзаведени. Водещите фактори в тези квартали са това, че цените са по-достъпни и има повече предлагане". По думите му търсещите жилища за инвестиция предпочитат едностайни и двустайни "маломерни апартаменти поради по-ниската крайна цена и възможността за бързото излизане от инвестицията поради бързата ликвидност".

Най-търсените райони "за инвестиция с цел отдаване под наем са центърът на града и заобикалящите го квартали, като най-висок интерес има по бул. "Васил Априлов" благодарение на по-високите наемни цени от чуждестранни студенти в медицинския университет". Останалите предпочитани райони са "Южен", "Остромила" и "Христо Смирненски" заради "по-голямо предлагане на жилища "на зелено" и по-ниските цени на апартаментите в строеж".

Според Полина Стойкова от Bulgarian properties "купува се за собствено ползване и за предпазване от инфлацията", а "предпочитанията на клиентите за локация се запазва от последните години". Най-желани са кварталите "Христо Смирненски", около гребната база, "Южен", "Кършияка", център и "Мараша". "Като цяло обаче градът се развива на запад и юг поради липса на свободни парцели в останалите квартали", допълва още тя.

"Предпочитанията в момента са към тристайни жилища в кварталите "Христо Смирненски", "Тракия", "Център", "Каменица", "Съдийски" и "Кършияка" като в последните четири цените са доста по високи, което пренасочва купувачите към кварталите с по-големи терени и с възможности за по голяма РЗП и респективно по-бюджетна крайна продажна цена без това да се отразява съществено на обема на помещенията", разкрива Дафина Гудова от "ЕРА".

"Предпочитани са по-централните квартали като "Каменица", "Младежки хълм", микрорайона около медицинския университет поради високите наеми там и "Мараша", изброяват от екипа на "Явлена". Най-търсените имоти според тях са двустайните жилища, като "те се търсят както за инвестиция, така и за живот, защото са най-достъпни ценово поради по-малката квадратура. Семействата с две деца търсят жилища с две спални, като "много рядко имаме търсения за имоти с три или повече спални, което отдаваме на малкото на брой построени такива, както и на високите цени, за които се продават те".

Пазар на купувачите

Георги Димитров казва, че в Building box "обичаме да проследяваме първото тримесечие на годината и чак тогава да правим планове за годината. Ако първото тримесечие започне добре, значи ще имаме стабилна година".

От "Явлена" обаче смятат: "Пазарът на недвижими имоти през 2024 г. ще бъде интересен, тъй като очакваме промяната по отношение на "водещата страна" в сделките." Разясняват, че от доста отдавна "не сме работили на пазар, диктуван от купувачите, което означава, че силно надценените имоти ще бъдат продавани все по-трудно, а в крайна сметка, когато се продадат, сключената сделка ще бъда на реалната цена на имота".

Вижте нашите оферти в Пловдив

Продайте имот с нас!

Колко струва ваш имот в Пловдив - онлайн калкулатор


  прочети повече статии