Годишен анализ на пазара на недвижими имоти за 2008/2009

Анализът е базиран на емпирични данни от реално сключени сделки на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС за 2008 г. в сравнение с тези от 2007 г. Данните на Националния статистически институт подкрепят нашия обзор на пазарните тенденции.

2008 г. - по-малко сделки с акцент върху качеството. 2009 – година на изгодните покупки на имоти. Така най-общо могат да се илюстрират пазарните тенденции.

Връзка с автора на статията

ДВИЖЕНИЕ НА ЦЕНИТЕ И СРЕДНИ ЦЕНИ НА ИМОТИТЕ ЗА 2008 Г.

2008 г. беше годината на големите очаквания, че кредитната криза, прераснала по-късно във финансова, няма да засегне България или ако ни засегне, няма да е в голяма степен. Именно затова през първите девет месеца на годината имотният пазар се развиваше почти без сътресения и се сключваха добри сделки. Последните 3 месеца на годината, обаче, се оказаха кризисни за пазара на имоти и за българската икономика като цяло и това оказа сериозно негативно влияние върху пазара на недвижими имоти. За тези 3 месеца пазарът почти замря, като това се дължеше основно на забавянето във вземането на решение за сключване на сделки за покупко-продажби на имоти. Купувачите и продавачите се превърнаха в наематели и наемодатели, изчакващи да видят какво ще донесе новата година.

През цялата 2008 г. сделките с недвижими имоти са се сключвали на цени по-високи средно с 26% в сравнение с тези през 2007 г. Тенденцията за ръст на цените продължи до октомври, когато пазарът намали дотолкова оборотите си, че не може да се направи реална статистика за цените, но все пак можем да кажем, че цените на сключените сделки са спаднали с 15-20% в сравнение с тези от първите девет месеца на годината.

По-високите цени на сключените сделки се обуславят от предпочитанията на купувачите към имоти от по-висок клас с по-високо качество, което е основна тенденция в търсенето на имоти, започнала през 2008 г. и продължаваща и в момента. Наред с търсенето на имоти от най-високия ценови сегмент, за 2008 г. се наблюдава и търсене в най-ниския ценови сегмент. Почти липсват сделки в средния ценови клас.

Обемът на сделките с недвижими имоти е спаднал с 40% на годишна база. Това сочи статистиката на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС. Спадът в имотните сделки варира според района. Продажбите в Банско, Пампорово и Боровец са до 80% по-малко в сравнение с 2007 г. Спадът по Черноморските курорти е в рамките на около 30%. Всичко това доведе до корекция в ценовите нива и в момента на пазара има много атрактивни оферти в морските и ски курортите на изгодни цени, подходящи за дългосрочна инвестиция.

За разлика от курортите, в София спадът в реализираните сделки е 33%, в Пловдив е 50%, а в Бургас е 31%. Има и райони като Видин, където спадът в обема на сделките за 2008 е само с 15% по-малък от този за 2007.

Средните цени на закупените имоти в столицата са се повишили средно с 18.5% спрямо 2007 г., като най-голям ръст в цените има за третата четвърт на годината, следван от застой в продажбите и отдръпване на купувачите, довел до около 20% спад на цените на реално сключените сделки за последните 3 месеца на годината. Средната цена на закупените имоти в София за 2008 г. е 96 200 евро. Имотите в малките населени места близо до столицата са се продавали на цени около 29 500 евро.

Все още на по-високи нива са се реализирали сделки с имоти във Варна – на средни цени от 107 500 евро. Имотите около Варна в села не на брега на морето са се продавали средно за 31 300 евро. От януари до средата на годината се наблюдаваше ръст в цените на имотите, както в град Варна, така и в околните населени места. Този ръст се забави и спря през последните месеци на годината, като някои от строителите започнаха политика на сваляне на цените или коледни и новогодишни промоции.

Апартаментите в Пловдив са се продавали на средна цена от 50 800 евро, а селските имоти близо до града – за 17 300 евро, което бележи ръст от 24% спрямо цените на селските имоти в района през 2007 г.

Средните цени на продадените имоти в Банско са били 66 000 евро, в Пампорово – 77 000 евро, за Слънчев бряг и курортите на юг от Бургас средната цена е 82 000 евро, а по северното черноморие – Златни пясъци и др. – средно 110 000 евро. Тези данни доказват предпочитанията на малкото останали купувачи в курортите към луксозни имоти в комплекси с повече екстри, близо до ски пистите или морето, което обуславя по-високите цени на покупките на фона на падащите цени на ваканционните имоти в неатрактивните части на курортите.

Средните цени в по-малките населени места не са се променили много спрямо 2007 г. За имоти в селата, разположени на запад от морето в района на Бургас, купувачите са плащали средно по 28 800 евро. В района на Видин селските имоти са се продавали за 12 500 евро, а имотите около Велико Търново – за 14 200 евро. На югоизток популярните за чужденци селски имоти около град Елхово са се продавали за около 16 300 евро.

НАЙ-ПРЕДПОЧИТАНИТЕ РАЙОНИ ОТ КЛИЕНТИТЕ НА БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС

Най-много сделки за 2008 г. БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС са реализирали в района на област Бургас - вкл. Слънчев бряг и другите курортни селища в региона, следван от град София, Варна и района на град Пловдив.

Най-предпочитаните имоти в София отново са били тези в и около центъра и кв. Лозенец, следвани от имоти в кварталите по протежението на бул. България, както и в най-южните квартали – Бояна, Драгалевци.

Сред курортните места най-предпочитани от купувачите ни са все още районът на Слънчев бряг, както и Созопол. Хакартерно е обаче, че имотите в лоша локация и далеч от морето не реализират почти никакви сделки, въпреки че през изминалото лято станахме свидетели и на цени от 450-500 Евро в такива зони на Слънчев бряг. Купувачите определено вече се насочват към първа линия море и плаж или до 5 минути пеша от морето.

Макар и с по-скъпи имоти, курортите по северното черноморие също са привлекли значителен брой купувачи – български и чуждестранни.

От селските имоти на най-голям интерес сред клиентите на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС са се радвали имотите близо до градовете Пловдив и Стара Загора – там има доста интересни и добре устроени села, които предоставят добър стандарт за живот, като същевременно са и много близо до градовете. Селските имоти в близост до морето и около Варна и Бургас също са се радвали на популярност сред купувачите на имоти през 2008 г.

ПО НАЦИОНАЛНОСТИ

Наред с българските купувачи, които традиционно допринасят за около половината от сделките с имоти, купувачите от Обединеното Кралство все още съставляват основен процент от сделките на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС за 2008 г., въпреки че делът на сделките с британци е спаднал от 50% за 2007 г. до 30% за 2008 г. Те са предпочели предимно районите около Пловдив, Стара Загора, Монтана, Видин и Елхово.

Двуцифрен е и процентът на руските купувачи на имоти сред клиентите на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС, които са инвестирали основно в луксозни имоти в големите черноморски курорти.

Няма друга ясно изразена група като националност сред купувачите. Имоти в България са закупили граждани на почти всички европейски страни.

ТЪРСЕНЕТО НА ИМОТИ ПРЕЗ ПОСЛЕДНИТЕ 3 МЕСЕЦА

Купувачите все още са в изчаквателна позиция, но са заявили интерес основно към апартаменти в София, Варна, Бургас и Пловдив. Това важи предимно за български купувачи. Интересното е, че значителен процент от търсенето се концентрира и върху селски имоти в близост до морето, в планински райони или около големите градове на централна България.

Чуждестранните купувачи са много различни в своите предпочитания - интересуват се и от луксозни имоти в София, Варна и курортите, но и от евтини имоти в цяла България, търсейки изгодни сделки.

Общото при всички видове търсения на имоти е, че все още търсенето се разминава с предлагането в ценово изражение – купувачите търсят имоти по-евтини с около 15-25% от предлаганите и сделки се сключват, ако продавачите склонят да направят отстъпки в цената.

ПРОГНОЗА НА БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС ЗА 2009 г.

Ще станем свидетели на цялостна промяна на конюнктурата на пазара, която може да открие много интересни възможности за инвестиции в имоти, ако се действа разумно и прагматично.

Не би било редно да се прави категорична прогноза за ценовите нива на имотите през 2009 г., тъй като има прекалено много фактори като банковото кредитиране, състоянието на пазара на труда в страната, психологическите нагласи на населението, породени от световната криза и др. и всички те оказват голямо влияние върху пазара на имоти.

Основните тенденции ще са:
• Цените на имотите няма да се повишават. По-скоро очакваме цените да се задържат на сегашните нива за качествените имоти, а при некачествените имоти, имотите с лоша локация, панелните жилища и някои ваканционни имоти очакваме известен спад в цените
• Клиентите ще стават все по-взискателни към качеството и параметрите на имотите, които търсят.
• Новото строителство ще бъде сведено до минимум, а строителните предприемачи, които ще останат в бизнеса, ще са единици.
• Много от строителните проекти ще изчакат или изобщо няма да стартират. Ще има и такива, които ще бъдат замразени в недовършен вид.
• Цените на стандартните парцели за строителство ще паднат значително. Това важи и за обезщетенията.
• Пазарът ще работи в услуга на купувача, а продавачите ще са по-дисциплинирани и склонни на отстъпки.

РЕГИОНАЛНИ ПРОГНОЗИ НА УПРАВИТЕЛИТЕ НА ОФИСИ:

Светослав Друмев, Управител офис София:
Инвестицията в недвижим имот в столицата и през 2009 г. ще бъде изгодна. Процесите, които наблюдаваме през последните няколко месеца на пазара, дължащи се основно на световната финансова криза, в известна степен ще „отпушат пазара”. Ще се наблюдава отрезвяване, както на продавачите, така и на купувачите. Това ще доведе до оставането на пазара само на добрите проекти, което от своя страна ще завиши качеството на това, което се предлага. Моето мнение е, че инвестицията в качествен имот в момента е напълно оправдана и разумна. Цените ще започнат бавно своята стабилизазия и плавен ръст около средата на годината и тази тенденция ще се наблюдава до края на настоящата година.

Евгени Златев, Управител офис Варна:
През 2009 г. делът на купувачите на имоти в района на Варна от рускоговорящите държави ще се запази, но ще нараснат изискванията им относно параметрите на купуваните имоти. Делът на българските купувачи ще намалее поради затрудненото финансиране от банките. Цените на имотите в крайните квартали, старо строителство и в панелните блокове ще спаднат, докато цените на имотите в топ-центъра на Варна ще се запазят с перспектива за нарастване през следващите години. Ще продължава да се увеличава делът на наемите в сравнение с продажбите на имоти. Търсенето на имоти „на зелено” също ще спадне поради несигурност на финансирането от страна на строителите и завършването на проектите и поради увеличеното предлагане на качествени завършени жилища. Това от своя страна ще доведе до увеличаване на търсенето на готови апартаменти.

Невена Цветкова, Управител офис Бургас:
Основният двигател за реализирането на сделки в град Бургас е покупателната способност на българските купувачи и търсенето от тяхна страна. То е с намалели нива за последните няколко месеца, което е продиктувано основно от очакванията на хората за сериозно намаление на цените и възможност за сключване на изключително изгодни сделки. Такова обаче засега се наблюдава само откъслечно и по отношение на определени обекти. Сделки ще сключват купувачи, разполагащи с кешови парични средства, които не търсят имоти за инвестиция, а за постоянно живеене. Предпочитани ще са двустайните апартаменти в широкия център на добри цени, дори и да не разполагат с екстри или да не са напълно завършени или ремонтирани и обзаведени.

Веселин Петров, Управител офис Пловдив:
Цените на апартаментите в града ще трябва да спаднат с около 20-25%, за да срещнат реалното търсене от страна на купувачите. От ноември 2008 г. се наблюдава тенденцията на спад в цените, която до началото на годината се отнасяше основно за имотите със значително завишени цени и за имотите, чиито продавачи имаха нужда от спешна продажба. През настоящия месец вече все по-голяма част от продавачите се ориентират към намаляване на цените или към предлагане на имота и за наем. Търсенето на селски къщи и парцели около Пловдив остава стабилно - има интерес както от страна на български, така и от страна на чуждестранни купувачи. На пазара ще има доста изгодни предложения за селски имоти, които ще привлекат вниманието и на купувачи, живеещи в цялата страна, а не само на жители на град Пловдив.

Михаил Чобанов, Управляващ директор на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС, за Слънчев бряг и Банско:
Интересът към ваканционни имоти в най-големите морски и ски курорти значително намаля, като за Банско почти замря през 2008 г. Това обаче донесе със себе си изгодни цени и предимство на купувачите в избора и преговорите при покупка. Прогнозата ни е, че през 2009 г. ще се задълбочи тенденцията от 2008 г. за търсенето на качествени и дори луксозни ваканционни имоти в комплекси с много екстри и уникални местоположения като първа линия море или непосредствена близост до ски писти или голф.

За въпроси и коментари можете да се обадите на тел: 02 868 1188 или ни изпратете запитване.

Авторски права: 2009 Бългериан Пропертис ООД. Всички права запазени. За повече информация или съвет, моля свържете се с нас на тел. 02 9 11 50 или ни пишете на имейл: info@bulgarianproperties.com. Използването на тази статия от трети страни е разрешено само ако източникът www.BulgarianProperties.bg и Авторът на статията бъдат надлежно цитирани. Данните в този материал са събрани от Автора и от Бългериан Пропертис ООД и целта им е изцяло информативна. Направили сме всичко възможно да предоставим максимално точна информация. Бългериан Пропертис ООД не носи отговорност за каквито и да е загуби или щети, причинени или в резултат на решения, взети на базата на информацията, предоставена в тази статия.
© Бългериан Пропертис ООД 2009.