Панелките – рано им е за пенсия

Колко ще живеят панелките? 50, 60 или повече години? Ще се превърнат ли старите жилищни комплекси в изоставени гета, или ще възкръснат санирани като птицата феникс? Тези въпроси живо интересуват собствениците на 710 733
апартамента (над 1,5 милиона души), разположени в 21 641 сгради. Толкова според националната статистика са панелните жилища у нас. Темата със срока на годност на панелното строителство вече чука на вратата. Първите сгради от този тип в София са от края на 50-те години. Най-възрастният „индивид е от 1958 г. и се намира в жк „Илинден". Две години по-късно са построени още два експериментални блока в съседство. После се раждат девет блока с 216 апартамента в жк „Толстой". Това разказа за „Преса" проф. д-р инж. Илия Митев, по това време сътрудник в НИСИ (Научноизследователския строителен институт) и автор на една от малкото книги за панелните конструкции у нас. Блокове тип „толстойки" изникват в началото на 60-те години в Пловдив, Шумен, Плевен, както и в столичния кв. „Надежда". И ето че първите панелки навлязоха в предпенсионна възраст - 50-55 години. Притесненията са, че ако сградите не бъдат санирани скоро, възможно е да се появят проблеми с конструкцията и да бъде застрашен животът на обитателите.

„Характерно за първите панелни сгради е, че са направени от сгуробетон - смес от цимент, пясък и сгурия. Тези блокове са на 4 етажа. Веднага след „толстойките" обаче сгуробетонът беше изоставен и заменен от обикновен бетон, като за фасадните панели се ползваше керамзитобетон и керамзито-перлито-бетон, които са с по-добри топлоизолационни качества", обясни Илия Митев. Проблем на най-ранните панелки са и т.нар. единични покриви, при които топло- и хидроизолацията над последния етаж е на едно място. Така по-трудно се откриват течове. От 1964 г. обаче се правят двойни покриви, при които между двата вида изолация има въздушен слой. Панелното строителство се развива сериозно от средата на 60-те години, когато с проектирането освен НИСИ се заемат НипроИТИС, „Софпроект" и „Главпроект", както и специализирани организации в Пловдив, Варна и Русе.

Блоковете „порастват" до 6 и 8 етажа, поставя се асансьор. Строителството на отделните панели е поверено на 29 домостроителни комбината в България, чийто капацитет е 40 000 жилища на година. Според експерти у нас до началото на 90-те години са построени 850 000 панелни жилища. С този вид конструкция са студентски и работнически общежития, детски градини, крайградски вили и дори туристически обекти. Малцина знаят, че по-голяма част от хотелите в курортния комплекс Албена са панелни, такива изпълнения има и в Слънчев бряг. Неотдавна доц. д-р инж. Йордан Милев от Университета за архитектура, строителство и геодезия алармира, че експлоатационният срок на панелните блокове е 50 години и те вече се нуждаят от редица ремонти. „По соцвреме действаше наредба, според която амортизационният срок за сглобяемите конструкции като панелните е 70 години. А за монолитните сгради срокът е 80 години. Но това не значи, че след като мине този срок, имотите трябва да се събарят. Всяка сграда трябва да се разглежда сама за себе си, в зависимост от това в какво състояние е, как е поддържана и т.н.", коментира Илия Митев.

В „Надежда" и „Толстой" проблемът е в почвата
Повече от 20 години жилищният комплекс „Надежда 2" е символ на разпадащото се панелно строителство. Зловещият блок 208 се превърна в нарицателно - пропука се още през 2000 г., един от входовете е напълно необитаем, а в другата секция обитателите живеят „на тръни". През 2001 г. гражданският комитет „Безнадеждна ли е „Надежда", в който влизаха собственици от жилища от „Надежда" и „Толстой", предупреди за проблема с писма до тогавашния кмет Стефан Софиянски и до строителния министър по онова време Евгени Чачев. Градоначалникът назначи комисия, която излезе с техническа експертиза. Напукване на носещата конструкция беше установено още в блок 207 и 218. Нарушена цялост на панелите се откри в блокове 221 и 221Б и В. Експертите се натъкнаха и на вода в сутерена в няколко блока-209, 219, 219А и 220. Според специалистите тогава главна причина за проблемите в района са неравномерните слягания на земните слоеве и лошо конструираните връзки между панелите. „Проблемите в „Надежда" и „Толстой" идват от глинестата почва и от особеностите на вътрешната ВиК мрежа. В основите на блоковете се разлива вода от канализацията, в резултат на което почвата пропада и сградата се пропуква", обясни проф. д-р инж. Илия Митев. Завършилият Инженерно-строителния институт (днес УАСГ) експерт е правил конструктивна експертиза на блок 31 в жк „Толстой" - една от най-старите панелки в България. Там още през 80-те години са се появили пукнатини във вертикалните фуги на стълбищните клетки. Същите проблеми имало и в жк „фондови жилища" в столицата. „Недостатъкът на тези блокове е, че канализацията от отделните входове се събира накрая на едно място. Там, където тръбата излиза от сградата, е най-уязвимото място, където земната основа се мокри", обясни Митев. Неговата теза се доказва и от факта, че изградените по същата система блокове в Плевен, Шумен и Пловдив досега нямат никакви проблеми.

Доказано е - издържат на силен земетръс
Издържат ли панелките на силни земетресения - това е любима тема на архитекти, строители и обикновени „спецове по всичко". Ако се съди по историческите факти, този тип конструкция е издръжлив като хлебарка. Доказва го опустошителното земетресение в Армения през 1988 г., при което загинаха 25 000 души. Територията, която тогава попадаше в Съветския съюз, бе разлюляна от 7,2 по Рихтер. Дни по-късно САЩ изпращат екип, който с изненада установява: 9-етажните едропанелни блокове са невредими. Оказало се, че щетите по тях са най-малки и като цяло те са издържали силния трус. Легенди се носят и за земетресението във Вранча, Румъния. Тогава пострада Свищов. Имаше срутени жилищни сгради, но според специалисти сред тях е нямало панелни. Блоковете в България са конструирани според нормите за строителство в земетръсни райони. През годините обаче те са се променяли, като изискванията са ставали все по-високи. Опасения може да има само за първите панелки до 1964 г., при чийто строеж са важали най-старите норми за сеизмична устойчивост. От края на 1964 г. у нас действа правилникът за строителство в земетръсни райони, който по-късно прерасна в норми за проектиране, а сега е наредба. Документите са съобразени с картата за сеизмична активност, според която земетръсни са районите около София, Пловдив, Благоевград, Велико Търново, Смолян и Шабла. Най-важни за издръжливостта при трусове са връзките между отделните стенни панели, които представляват заварени армировъчни пръти. Те са направени само за защита от земетресения и нямат друго отношение към експлоатационния срок на сградата. Експерти признават, че съединенията между панелите невинаги са с добро качество и през годините може да са корозирали. Но това не е фатално - има начин заварките да бъдат подсилени.

Банките не ги е страх да кредитират
Като чуят за финансиране на сделки за панелни апартаменти, банките въобще не бягат като дявол от тамян. Само един трезор има ограничение - СИБанк. Изискването е възрастта на панелката плюс срокът на кредита да не надхвърлят 50 години. Това показва сравнителен анализ на „Кредит център". Допреди пет години подобен критерий имаше и при други банки, но постепенно той изчезна от офертите за жилищни заеми. Кредитните институции се отвориха напоследък и по отношение на процента на финансиране. Половината банки вече не правят разграничение между панелна и монолитна конструкция, като отпускат най-често 85% - от оценката на имота. И все пак още има трезори, които за панелен апартамент осигуряват по-ниско финансиране - между 60 и 75% от цената.

Разгледайте нашите имоти за продажба и под наем в София

  прочети повече статии